Dalarna University's logo and link to the university's website

Bostadsrättsföreningens intressenter påverkas av bostadsrättsföreningens möjlighet-er till fortlevnad och en sund ekonomi som tillåter den att fullgöra och upprätthålla sina förpliktelser i tid och till fullo, men utan rätt kunskap kan de inte agera i tid för att förebygga negativa utfall genom engagemanget i bostadsrättsföreningen.

Frågan är om valet av att upprätta årsredovisning enligt K2-regelverket från år 2014 och framåt i kombination med bostadsrättsföreningens atypiska drag som företag gör det svårt att värdera risker – med stöd av tillgänglig årsredovisning – för alla intres-senter för förlust och specifikt för ägare och potentiella ägare för merkostnad?

Syftet med denna studie är då att för ett urval bostadsrättsföreningar från mellersta Sverige i Mälardalen försöka förstå, beskriva och förklara i vilken utsträckning som redovisningsdata i årsredovisningar från en bostadsrättsförening för år 2014 (upprät-tade enligt det nyintroducerade regelverket K2) vid extern räkenskapsanalys är an-vändbar och relevant för att värdera framtida risk för förlust för alla intressenter till bostadsrättsföreningen och specifikt för en intressent som bostadsrättsägare att vär-dera risk för merkostnad.

Den aktuella risken definieras primärt ur perspektivet för intressent som är/blir med-lem/ägare och investerat de ofta ganska stora summor som krävs för att göra detta och kunna åtnjuta bostadsrätt. Beslutsunderlag tillgängliga för intressenter är huvud-sakligen bostadsrättsföreningens årsredovisning vilka sedan 2014-2016 ovillkorligen ska utformas på i grunden samma sätt som andra företag enligt statliga Bokförings-nämndens K-regelverk.

För att bedöma den potentiella risken för intressenter (ägare, kund, leverantör, kre-ditgivare, etc) kan ett urval generella riskindikatorer - likviditet, tillväxt, räntabilitet, räntetäckningsgrad, skuldkvot, skuldsättningsgrad och soliditet med flera – samt komposita modeller såsom Altmans Z’-modell tillämpas i extern räkenskapsanalys av tillgängliga årsredovisningar. De flesta av dessa indikatorer, framförallt Altmans Z'-modell, har använts länge för att försöka prognosticera konkurs och risk därför.

Men, mycket få svenska bostadsrättsföreningar går i konkurs. De flesta av de före-ningar som upplever större ekonomiska utmaningar väljer hellre att fortsätta sin verksamhet till en högre kostnad för sina ägare/medlemmar (som en form av ytterli-gare ägartillskott om man så vill) och i denna studie är det snarare det än konkurs som är den risk man genom extern räkenskapsanalys kan söka definiera och mäta.

Härvid bör man vara medveten om att en bostadsrättsförenings faktiska tillgångar eller möjlighet att mobilisera kapital inte alltid är särskilt transparent för utomstå-ende och att dynamiken i medlemmarnas dubbla roller som ägare och kunder sätter gränsen för vad kan uppnås genom att anpassa avgifter och motsvarande.

En praktisk fråga som negativt har påverkat möjligheterna till generalisering av resul-tat i denna studie är att årsredovisningar (K2) av bostadsrättsföreningarna visserli-gen är tillgängliga på begäran från bostadsrättsföreningarna själva, men inte är publikt tillgängliga in toto som för aktiebolag. Därför finns det ingen enkel tillgång till aggregerade data från en fullständig nationell databas över bostadsrättsföreningar eller privata alternativ med enkelt verifierad proveniens.

Utifrån de generella riskindikatorer som prövats i denna studie var en stor del av de studerade bostadsrättsföreningarna riskutsatta, men ingen gjorde konkurs året efter år noll (2014) i denna studie.

Men, det fanns de som kände behovet av att avisera om avgiftshöjning för sina ägare/kunder inom ett till två år från år noll. Dessa kan då i efterhand anses vara in-vesteringsobjekt där ett mer negativt resultat för investeraren inträffade. När ovan nämnda riskindikatorer tillämpades gavs inget tydligt och enkelt sätt att prognosti-cera en sådan avisering om avgiftshöjning eller att på en signifikant nivå särskilja på föreningar som sedermera aviserade avgiftshöjning eller inte. När det gäller Altmans Z'-modell är det framförallt antalet falska positiva indikationer som gör verktyget otympligt.

För att i högre grad kunna externt validera och illuminera faktiska trender, tendenser och iakttagelser därav som gjorts i denna studie krävs dock mer forskning, företrä-desvis genom randomiserade studier av större populationspregnans.

The aim of this study is to in retrospect evaluate the strength of traditional indicators of risk – used to assess risk for bankruptcy or insolvency– when assessing potential risk to investment or other financial interaction with Swedish Cooperative Housing Societies (Bostadsrättsföreningar) through financial analysis. The study is based up-on available data in standardized financial statements for all manner of small compa-nies (K2) from a sample of Swedish Cooperative Housing Societies (Bos-tadsrättsföreningar) from the middle of Sweden in the vicinity of Lake Mälaren.

To assess the potential risk with regard to interaction with a Swedish Cooperative Housing Society or investment in such a membership with residential rights tradi-tional indicators of risk – such as current ratio, return on total capital, interest cover-age rate, debt-equity ratio, equity/assets ratio, etc. will be applied by themselves as well as through Altman’s Z’-model. Most of these indicators and Altman’s Z’-model specifically have been used to try to prognosticate bankruptcy.

Very few Swedish Cooperative Housing Societies (Bostadsrättsföreningar) declare bankruptcy; none of the subjects in this study did so. Most of those in economic peril rather continue at a higher cost to their owners/members (as a form of extended con-tribution by owners if you will) and in this study this rather than bankruptcy has been defined as the outcome to fear and prepare for if indicated to occur by financial anal-ysis. Thus external stakeholders like suppliers or creditors with whom the societies studied had interaction with seem to be rather insulated from immediate harm.

In this context it should be remembered that the actual resources or means to raise funds independently of Swedish Cooperative Housing Societies (Bostadsrättsfören-ingar) are not always transparent and the dynamics of the dual role of owner-customer for its members sets a limit to what can be achieved by tweaking internal tariffs and mortgages without a detriment to the individual member.

A practical issue that has clouded the ambitions of this study is that financial state-ments (K2) of Swedish Cooperative Housing Societies (Bostadsrättsföreningar) are available upon request from the entities themselves but are not made public per se as those of limited (stock) companies. Hence there are no easy access to aggregated data from a complete national archive of financial statements of Swedish Cooperative Housing Societies (Bostadsrättsföreningar) nor private alternatives with an easily verifiable provenance.

By traditional indicators of risk applied in this study a great many of the studied Swe-dish Cooperative Housing Societies (Bostadsrättsföreningar) were at risk but none filed for bankruptcy the year following the year zero (2014) subjected to financial analysis for this study. However there were those who felt the need to raise tariffs for their owners/customers within two years. These may, in hindsight, be considered to be investment objects where a more negative outcome for the investor occurred. When applying the above mentioned indicators of risk no clear and easy way to dif-ferentiate by or prognosticate for this present itself. In the case of Altman’s Z’-model it’s primarily the number of false positives that makes this tool unwieldly.

To validate these findings to a higher degree as well as to explore other aspects of po-tential knowledge in this area further research through a series of more thoroughly randomized population samples would be required and recommended.